北京小產(chǎn)權(quán)房能不能買(mǎi)，需視情況而定：

1、如果房屋買(mǎi)賣(mài)存在于房屋所在的本鄉(xiāng)或者本村范圍內(nèi)、取得有關(guān)組織或部門(mén)的批準(zhǔn)，能買(mǎi)。

2、如果沒(méi)有房產(chǎn)證，不能過(guò)戶(hù)，就不能買(mǎi)。

買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

1、缺少“五證”

“五證”即具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建筑工程施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及商品房銷(xiāo)預(yù)售許可證是消費(fèi)者取得房地產(chǎn)許可證的前提條件，房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括城中村改造，沒(méi)有“五證”不能辦理房產(chǎn)證，雖然小產(chǎn)權(quán)房十分受歡迎，但業(yè)內(nèi)很多人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房存在很多風(fēng)險(xiǎn)。

2、拆遷難以補(bǔ)償

那些“廉價(jià)房”其實(shí)屬于***規(guī)定范圍之外的違法建筑，除了不能辦理房產(chǎn)證，如果與國(guó)家規(guī)劃相沖突很可能會(huì)被拆除，拆遷安置補(bǔ)償業(yè)主無(wú)法得到。

3、質(zhì)量難以保證

沒(méi)有人監(jiān)督房子的質(zhì)量，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)偷工減料賺錢(qián)，從而構(gòu)成安全隱患。除了房屋質(zhì)量和售后保修難以保證之外，這種住宅一般由土地所在的村莊開(kāi)發(fā)，入住后的物業(yè)管理也容易出現(xiàn)問(wèn)題。

4、配套設(shè)施不完善

幾乎所有這些房子都沒(méi)有供暖和天然氣等配套設(shè)施，而且，如果將來(lái)發(fā)生***，可能沒(méi)有水和電。

5、遺贈(zèng)也麻煩

由于產(chǎn)權(quán)缺失，以后繼承會(huì)有很多麻煩。以新農(nóng)村建設(shè)和舊村改造的名義，是一種常見(jiàn)的“小產(chǎn)權(quán)房”運(yùn)營(yíng)模式，具有刮邊性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，由于沒(méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，這類(lèi)房屋的價(jià)格普遍很低，一些開(kāi)發(fā)商正在“另謀高就”，一旦被清算，他們就無(wú)法信守承諾，立即撤離，后續(xù)帶來(lái)的許多麻煩都留給了買(mǎi)家。

6、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或上市轉(zhuǎn)賣(mài)。

買(mǎi)房不是小事，甚至是父母和他們兩代人的積蓄，所以買(mǎi)之前要慎重。