1、簽訂退定金協議。

在交定金之前，要和對方簽訂，可以無條件退還定金的協議。

2、在合同里面制定條款。

可以在合同里面制定退還定金的條款，如果買賣雙方意見不能達成一致，要無條件退還定金。

3、第三方不可抗力因素。

因為政府開發(fā)等原因導致樓盤不能正常建造，或者地震、洪澇等災害。因為政策改變導致不能貸款，等等情況，都屬于第三方不可抗力因素。買賣雙方不存在違約，都可以退還定金。

4、開發(fā)商違約。

開發(fā)商任意變更價格、出售預定的房子，不能如期交房等等問題，都屬于開發(fā)商違約。違約不僅要退還定金，還要支付一定的賠償。

5、房屋質量不合格。

如果時房屋質量有問題，可以責令開發(fā)商修復完成。也可以直接要求退定金，這種情況開放式需要無條件退款。

6、開發(fā)商不具備銷售條件。

如果開發(fā)商沒有預售房許可證，就不具備預售房子的條件。面對著種情況可以要求無理由退還定金，甚至還可以拿到補償。

7、房產被抵押。

如果房產被開發(fā)商抵押，也可以無條件要求退還定金。

定金與訂金的區(qū)別是什么?

1、二者產生的基礎法律關系不同;定金合同相對于主合同而言是從合同，除非當事人有特殊約定，主合同無效則定金合同亦無效;而當事人關于訂金的約定是主合同的組成部份。

2、二者的功能不同;訂金不具有債的擔保功能，其功能在于為一方當事人履行債務提供資金上的一定的支持。訂金的給付本身屬于給付訂金一方當事人履行債務的行為。

3、二者的作用不同;定金一經給付，則發(fā)揮制裁違約方，補償守約方的功能;而訂金給付后，如發(fā)生一方違約，導致解除合同的情形時，收受訂金的一方必須如數退還訂金。

4、二者適用的范圍不同;定金擔保方式，可以適用于各種合同;而訂金只適用于金錢的給付為一方履行債務的合同中，多見于買賣合同、租賃合同、承攬合同等有名合同之中。