房貸的月供有兩種計(jì)算方法，分別是等額本息和等額本金;這兩種還款方式在計(jì)算上會(huì)有一定的差別，不過(guò)在貸款條件相同的情況下，等額本金還的總利息要比等額本息低，但是還款的壓力比較大。

等額本息每月還款額計(jì)算公式：[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]

等額本金每月還款額計(jì)算公式：每月還款額=每月本金+每月本息;每月本金=本金/還款月數(shù);每月本息=(本金-累計(jì)還款總額)X月利率

在辦理房貸時(shí)需要借款人準(zhǔn)備必要的材料，包括有效身份證及復(fù)印件、首付款證明、銀行流水、房屋購(gòu)買(mǎi)合同、首套房證明等，很多大城市還要求繳納社保的證明，貸款前可以提前咨詢銀行。

在貸款買(mǎi)房時(shí)一定要根據(jù)自己的實(shí)際情況貸款，如果自己收入比較高，還貸沒(méi)有任何問(wèn)題，這時(shí)借款人可以貸款;如果后期還貸壓力比較大，這時(shí)建議大家不要貸款，防止后期不能按時(shí)還貸。

房貸月供的影響因素

1、貸款金額

貸款金額越多月供越多，但是首付款就越少。貸款金額的多少取決于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上的房屋總價(jià)和首付款金額(二手房總價(jià)和評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出來(lái)的價(jià)格有關(guān)系)。

2、基準(zhǔn)利率

基準(zhǔn)利率不是固定的，央行會(huì)根據(jù)不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)情況不斷變化調(diào)整的?，F(xiàn)在我國(guó)銀行商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率是4.9。基準(zhǔn)利率的調(diào)整沒(méi)有固定的調(diào)整時(shí)間和調(diào)整頻率。

3、貸款年限

貸款年限越長(zhǎng)，基準(zhǔn)利率越少，月供越少。貸款年限和房屋的剩余土地使用年限以及貸款人的年紀(jì)有關(guān)系，正常情況下商業(yè)按揭貸款貸款人最大貸款年紀(jì)不得超過(guò)65周歲，貸款期限不超過(guò)30年。公積金貸款人的最大年紀(jì)不超過(guò)退休年紀(jì)，男性不超過(guò)60周歲，女性不超過(guò)55周歲。

4、注意影響月供因素

(1)基準(zhǔn)利率隨著央行的調(diào)整而周期性變動(dòng)，各銀行的調(diào)整變動(dòng)周期會(huì)有所不一樣，有的是一個(gè)季度調(diào)整一次，有的是一年調(diào)整一次，具體的請(qǐng)咨詢貸款銀行。

(2)利率的浮動(dòng)跟隨整個(gè)貸款周期直到貸款結(jié)清為止，如貸款銀行給9折的折扣，那么您這筆按揭貸款在沒(méi)還清貸款前一直都是按照這個(gè)折扣執(zhí)行。同樣如果是上浮10%，在按揭貸款沒(méi)還清前也一直是按照上浮10%執(zhí)行。