1、產(chǎn)權(quán)：小產(chǎn)權(quán)房沒有在房管部門備案，土地屬于該農(nóng)村的集體所有者，居住者只能擁有部分產(chǎn)權(quán)，而商品房受國家以及相關(guān)法律認(rèn)可，購買者擁有全部產(chǎn)權(quán)。

2、貸款：小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)，銀行不會(huì)向小產(chǎn)權(quán)房的持有者發(fā)放購房貸款或抵押貸款，而商品房在購買人有能力的情況下，幾乎所有的銀行都可以為其辦理貸款。

3、交易：集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，小產(chǎn)權(quán)房是不能上市交易的，而商品房可以轉(zhuǎn)手交易，滿二唯一、滿五唯一的商品房交易還可以免征部分稅費(fèi)。

4、補(bǔ)償：小產(chǎn)權(quán)房購房后如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，難以得到拆遷補(bǔ)償，而商品房的業(yè)主就可以獲得拆遷補(bǔ)償。

5、質(zhì)量：小產(chǎn)權(quán)房多為自建自造，沒有嚴(yán)格的進(jìn)行安全質(zhì)量檢查，而商品房竣工后需要經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門驗(yàn)收合格后才能交付使用，相對于小產(chǎn)權(quán)房建筑質(zhì)量要求會(huì)更高。

購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

1、合同無效

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認(rèn)定無效為原則，認(rèn)定有效為例外，比如買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)，可以認(rèn)定合同有效。將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無論建房行為是否合法，一般被認(rèn)為無效。

合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、產(chǎn)權(quán)房無法辦理

城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，是不能登記發(fā)證的。

3、不能轉(zhuǎn)讓

小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。因此也不能合法的過戶，對其升值空間產(chǎn)生較大的影響。

4、拆遷無法得到補(bǔ)償

小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證;購房者買房后如果遇到國家征地拆遷，也可能無法得到拆遷補(bǔ)償。