一、小產(chǎn)權(quán)房貸款

在《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中有條款明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。而銀行抵押貸款的前提條件是必須提供房產(chǎn)證明。小產(chǎn)權(quán)房因為國家不承認(rèn)，也不予辦理登記手續(xù)，所以小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證明，因此小產(chǎn)權(quán)房是不可以在銀行進(jìn)行抵押貸款的，除非將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權(quán)房后擁有產(chǎn)權(quán)證。

二、小產(chǎn)權(quán)房特點

小產(chǎn)權(quán)房是相對于具有完整產(chǎn)權(quán)的大產(chǎn)權(quán)房而言的。小產(chǎn)權(quán)房的特點非常明顯，而這些特點，也在一定程度上對小產(chǎn)權(quán)房的具有者或許購買者產(chǎn)生特定的影響。

1、報價優(yōu)勢顯著

小產(chǎn)權(quán)房締造在團(tuán)體土地上，這些團(tuán)體用地的地理位置相對偏僻，一般坐落城市市郊乃至遠(yuǎn)市郊，自身土地價值比較低。再加上不用繳納國有土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)，因而小產(chǎn)權(quán)房締造的土地本錢極低。

2、產(chǎn)權(quán)不完整

小產(chǎn)權(quán)房并不是真實意義上的商品房，不能上市買賣，并且國家也不供認(rèn)并不予處理過戶掛號手續(xù)。此外按照有關(guān)法令政策規(guī)則，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同歸于無效合同，農(nóng)人將房子賣給城鎮(zhèn)居民的買賣做法不能得到法令認(rèn)可和維護(hù)，不能處理土地運(yùn)用權(quán)證、房子產(chǎn)權(quán)證、契稅證等合法手續(xù)。沒有“二證”，既無法令保證，也不能夠上市買賣。嚴(yán)厲上來講，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。

3、不合法性

小產(chǎn)權(quán)房締造在鄉(xiāng)村團(tuán)體土地之上，不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)則。鄉(xiāng)村團(tuán)體土地運(yùn)用權(quán)是該團(tuán)體安排成員的專有權(quán)力，與農(nóng)人特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的?，F(xiàn)在使用鄉(xiāng)村團(tuán)體土地締造房子出售給城鎮(zhèn)居民的做法是違法的，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同自身是無效的，小產(chǎn)權(quán)房購買者取得的城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證或村團(tuán)體安排有關(guān)證明文件并不具有法令效力。

4、法律風(fēng)險大

使用國有土地從事商品房開發(fā)締造，需求具有“五證”，即國有土地運(yùn)用證、計劃許可證、計劃工程許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)締造很多是鄉(xiāng)民自己、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村團(tuán)體或一些房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)不完全具有的公司出資締造的，也沒有經(jīng)過計劃、疆土、締造等主管部門審批，在房子質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)備、水電煤氣等方面都也許存在疑問。更主要的是，由于缺少房子產(chǎn)權(quán)證和土地運(yùn)用權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房購買者的權(quán)益不能得到法令有效維護(hù)，依據(jù)《土地管理法》、《合同法》、《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)則，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同歸于無效合同，購房者從城鎮(zhèn)或村委會取得的所謂房子“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、典當(dāng)、拆遷抵償?shù)确矫婢鶗獾捷^大的約束，有關(guān)權(quán)益難以得到保證，這些都是非常嚴(yán)重的隱患和危險。