近年來我們國家的對房產(chǎn)開發(fā)力度都比較大，在房產(chǎn)中出現(xiàn)大產(chǎn)權和小產(chǎn)權的問題，大家對于小產(chǎn)權問題一直不明白，我們都知道大產(chǎn)權是我們的商品房以及經(jīng)濟適用房，那小產(chǎn)權房是什么意思呢？小產(chǎn)權房能買賣嗎？這里小編就給大家說一說。

一、小產(chǎn)權

所謂“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)***或村***頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)***發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。

小產(chǎn)權房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，它沒有產(chǎn)權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產(chǎn)權就是沒產(chǎn)權。

二、小產(chǎn)權三種解釋

對小產(chǎn)權的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權房，指的是下面的第三種。

種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的。

第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。

第三種解釋是按產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)***發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權。

四、小產(chǎn)權房的風險

1、無法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權證

小產(chǎn)權房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這是小產(chǎn)權房*嚴重的問題。

2、無法進行銀行貸款和抵押貸款

購買小產(chǎn)權房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款； 同樣未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。

3、小產(chǎn)權房交易難

小產(chǎn)權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權過戶，小產(chǎn)權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證。

4、拆遷補償難，質(zhì)量沒保證

因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將得到補償，你的孩子就不能成為”拆二代“。且小產(chǎn)權房屋違反國家政策被強拆后，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。