1、招標出讓：土地招標出讓所指的是，在規(guī)定的時間限期內(nèi)由符合相關條件的個人或是單位，按照書面的投標方式來競投某地段的土地使用權。而招標人則需按照相關的要求來折優(yōu)確定土地使用者的出入方式。

2、拍賣出讓：土地拍賣出讓也被稱之為競投，由土地所有者的代表來指定出讓的時間及地點，并組織符合相關條件的土地使用權有意受讓人到場參加土地公開叫價競投，以價高者的原則類出讓。

3、掛牌出讓：土地掛牌出讓就是讓人將出讓信息以掛牌的方式出讓，但需按照公告所規(guī)定的期限將出讓的交易條件，在指定的土地交易場所以掛牌方式公布出來，然后再接受競買人的報價申請并將掛牌價格進行更新，按掛牌期限的截止時間來公式結果。

4、協(xié)議出讓：土地協(xié)議出讓就是出讓者與受讓者雙方以協(xié)議的方式，來對有償土地使用權進行出讓，通常用于工業(yè)或是政府給予的優(yōu)惠政策項目上。

開發(fā)商拿地后的開發(fā)流程

1、前期的準備

前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。我們所說的五證中的《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》都是在這個階段取得的。

而《國有土地使用權證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。

劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。

目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。

2、建筑施工階段

建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。

3、銷售階段

銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。