1 交易費(fèi)用是什么

　　交易成本(Transaction Costs)又稱交易費(fèi)用，是由諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主科斯(Coase, R.H., 1937)所提出，交易成本理論的根本論點(diǎn)在于對(duì)企業(yè)的本質(zhì)加以解釋。由于經(jīng)濟(jì)體系中企業(yè)的專業(yè)分工與市場價(jià)格機(jī)能之運(yùn)作，產(chǎn)生了專業(yè)分工的現(xiàn)象;但是使用市場的價(jià)格機(jī)能的成本相對(duì)偏高，而形成企業(yè)機(jī)制，它是人類追求經(jīng)濟(jì)效率所形成的組織體。由于交易成本泛指所有為促成交易發(fā)生而形成的成本，因此很難進(jìn)行明確的界定與列舉，不同的交易往往就涉及不同種類的交易成本。

　　交易費(fèi)用是指在完成一筆交易時(shí)，交易雙方在買賣前后所產(chǎn)生的各種與此交易相關(guān)的成本。

2 交易費(fèi)用包括什么

　　總體而言，簡單的分類可將交易成本區(qū)分為以下幾項(xiàng)(Williamson, 1975)：

　　搜尋成本：商品信息與交易對(duì)象信息的搜集。

　　信息成本：取得交易對(duì)象信息與和交易對(duì)象進(jìn)行信息交換所需的成本。

　　議價(jià)成本：針對(duì)契約、價(jià)格、品質(zhì)討價(jià)還價(jià)的成本。

　　決策成本：進(jìn)行相關(guān)決策與簽訂契約所需的內(nèi)部成本。

　　監(jiān)督交易進(jìn)行的成本：監(jiān)督交易對(duì)象是否依照契約內(nèi)容進(jìn)行交易的成本，例如追蹤產(chǎn)品、監(jiān)督、驗(yàn)貨等。 違約成本：違約時(shí)所需付出的事后成本。

　　1985年威廉森(Williamson)進(jìn)一步將交易成本加以整理區(qū)分為事前與事后兩大類。

　　事前的交易成本：簽約、談判、保障契約等成本。

　　事后的交易成本：契約不能適應(yīng)所導(dǎo)致的成本;

　　討價(jià)還價(jià)的成本：指兩方調(diào)整適應(yīng)不良的談判成本;建構(gòu)及營運(yùn)的成本;為解決雙方的***與爭執(zhí)而必須設(shè)置的相關(guān)成本;

　　約束成本：為取信于對(duì)方所需之成本。

　　Dahlman(1979)則將交易活動(dòng)的內(nèi)容加以類別化處理，認(rèn)為交易成本包含：搜尋信息的成本、協(xié)商與決策成本、契約成本、監(jiān)督成本、執(zhí)行成本與轉(zhuǎn)換成本，簡言之，所謂交易成本就是指當(dāng)交易行為發(fā)生時(shí)，所隨同產(chǎn)生的信息搜尋、條件談判與交易實(shí)施等的各項(xiàng)成本。

3 交易費(fèi)用特征

　　交易商品或資產(chǎn)的專屬性(asset specificity)─交易所投資的資產(chǎn)本身不具市場流通性，或者契約一旦終止，投資于資產(chǎn)上的成本難以回收或轉(zhuǎn)換使用用途，稱之為資產(chǎn)的專屬性。

　　交易不確定性(uncertainty)指交易過程中各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)率。由于人類有限理性的限制使得面對(duì)未來的情況時(shí)，人們無法完全事先預(yù)測(cè)。加上交易 過程買賣雙方常發(fā)生交易信息不對(duì)稱的情形下。交易雙方因此透過契約來保障自身的利益。因此，交易不確定性的升高會(huì)伴隨著監(jiān)督成本、議價(jià)成本的提升，使交易 成本增加。

　　交易的頻率(frequency of transaction)交易的頻率越高，相對(duì)的管理成本與議價(jià)成本也升高。交易頻率的升高使得企業(yè)會(huì)將該交易的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)部化以節(jié)省企業(yè)的交易成本。

4 交易費(fèi)用計(jì)算

　　一、賣方

　?、贍I業(yè)稅:

　　(1)如果房屋面積在144平米以下并且房屋的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)滿5年的則無營業(yè)稅,房屋面積在144平米以上的非普通住房并且產(chǎn)權(quán)證滿5年的則需要要交5.6%的差額營業(yè)稅,也就是說現(xiàn)在的房屋的評(píng)估價(jià)減去原來的房屋評(píng)估價(jià)的5.6%就是我們要交的營業(yè)稅。

　　(2)產(chǎn)權(quán)證不滿5年的房屋都需要交5.6%的營業(yè)稅。

　?、趥€(gè)稅:

　　(1)如果所出售的房產(chǎn)為家庭的唯一一套住房的則無個(gè)稅。

　　(2)以家庭為單位如果有兩套以上房產(chǎn)則按照評(píng)估價(jià)的1%交納個(gè)人所得稅,如果房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)證不滿5年的房屋則都要交評(píng)估價(jià)1%的個(gè)人所得稅。

　　③交易手續(xù)費(fèi):

　　(1)優(yōu)產(chǎn)房一般代表的是面積1.5元/平米的房產(chǎn)。

　　(2)商產(chǎn)房是面積3元/平米的房產(chǎn),如果通過中介賣房的話那么中介費(fèi)是成交價(jià)的1.25%-1.5%。

　　二、買方:

　　①首套房:

　　(1)房屋面積在如果在90平米以下的房屋,則房屋的契稅需要交房屋評(píng)估價(jià)的1%。

　　(2)如果房屋面積在90-144平米以下的則契稅需要交房屋評(píng)估價(jià)的1.5%。

　　(3)如果房屋面積在144平米以上并且是非普通住房,則契稅需要交房屋評(píng)估價(jià)的3%。

　　②二套房:

　　(1)二套房的契稅都需要交房屋評(píng)估價(jià)的3%。

　　(2)交易手續(xù)費(fèi):優(yōu)產(chǎn)房是房屋面積1.5元/平方的房產(chǎn)。商產(chǎn)房是面積3元/平米的房產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)證為80元/本,配圖費(fèi)則為20元/本,貼花一般來說是5元/張,如果要貸款的話他項(xiàng)權(quán)證大概是80元/本,土地證的費(fèi)用為18元/本,如果通過中介買房則中介費(fèi)是成交價(jià)的1.25%-1.5%。

　　(3)貸款費(fèi)用:評(píng)估費(fèi)是房屋評(píng)估價(jià)的0.6%。保險(xiǎn)費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)一般來說都是貸款金額中貸款年限的0.1%。