1 2016青島二手房交易稅費

　　2015年“330新政”中將住房營業(yè)稅的免征期限由5年改為了2年。自2006年5月31日起，國稅總局下發(fā)《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》，要求二手房交易營業(yè)稅5年免征。

　　直到2015年3月30日，財政部、國家稅務總局發(fā)布《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　目前營業(yè)稅計算方法：

　　1.普通住房：若是滿2年，營業(yè)稅免征;若不足2年，住房營業(yè)稅=對外銷售房屋的成交價格×5.56%。

　　2.非普通住房：若不滿2年，營業(yè)稅=對外銷售房屋的成交價格×5.56%;若滿2年，營業(yè)稅=(售房收入-購買房屋價款)×5.56%。

　　2015二手房交易稅費——個人所得稅

　　按照現(xiàn)有的政策，房產個人所得稅有兩種計征方式，稅率為交易總額的2%或兩次交易差的20%.

　　個人所得稅征收條件

　　以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件：

　?、偌彝ノㄒ蛔≌?②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅。任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

　　如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的2%退還。

　　地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產)。

　　如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%。

　　2015二手房交易稅費——契稅

　　一般情況下，一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次購房都是3%，不分面積。

　　2015二手房交易稅費——印花稅

　　購房印花稅屬于產權轉移書據(jù)。在二手房交易中，印花稅=房價×0.5‰，買賣雙方均要繳納購房印花稅，且各自繳納全額，除非符合以下條件可以免征印花稅：

　　(1) 個人銷售或購買住房;

　　(2) 廉租房、經濟適用房經營管理單位與廉租住房、經濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經濟適用住房購買人涉及的印花稅;

　　(3)開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅。

　　2015二手房交易稅費——土地增值稅

　　土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。

　　征收標準：轉讓自用住房免稅，個人轉讓普通住宅免稅。個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。

　　二手房交易固定費用

　　以上是二手房交易稅費新政中按比例收取的房屋交易稅費，下面是一些二手房交易稅費收取時固定不變的費用。

　　1、產權登記費。產權登記費是在進行各類登記時，向申請人收取的費用。房屋登記費的計費方式如下：①住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元。②向一個以上房屋權利人核發(fā)房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。

　　2、手續(xù)費。二手房交易手續(xù)費=房屋建筑面積×6元/㎡。若是個人首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費暫減半征收。

　　3、土地登記費。每宗交易38元。

　　4、測繪費。測繪費=建筑面積×1.36元/㎡。

　　5、評估費。評估費=評估價×0.3%~0.5%，具體多少看情況。

　　二手房交易傭金

　　傭金不是所有的二手房交易中都會產生，但是只要你通過中介，就會產生中介費，即傭金。傭金是二手房交易過程中需要付給中介的費用，對于傭金支付的多少沒有明確的規(guī)定!目前青島大部分房產公司二手房傭金的征收標準是2%-3%，搜房網二手房買賣傭金0.5%。

2 青島二手房交易稅費標準

　　二手住宅交易稅費

　　一、贈與

　　辦理贈與前需先辦理贈與公證，計稅依據(jù)為房產交易中心過戶后系統(tǒng)的自動評估價，過戶前無法告知系統(tǒng)評估價。

　　(1)、直系親屬贈與：

　　直系親屬范圍包括父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、配偶及有贍養(yǎng)義務的人。

　　受贈方：繳納契稅3%、印花稅0.1%

　　贈與方：繳納印花稅0.1%

　　(2)、非直系親屬贈與：

　　受贈方：繳納契稅3%、個人所得稅20%、印花稅0.1%

　　贈與方：繳納印花稅0.1%、營業(yè)稅5.6%，贈與方房產證或契稅稅票滿5年，可免征營業(yè)稅。

　　二、繼承

　　辦理繼承前需先辦理繼承公證，計稅依據(jù)為房產交易中心過戶后系統(tǒng)的自動評估價。

　　繼承人：繳納印花稅萬分之五

　　三、房屋買賣

　　計稅依據(jù)為房地產交易中心過戶后系統(tǒng)的自動評估價與納稅人的申報價之間，以孰高原則為準，系統(tǒng)評估價過戶前無法告知。

　　(1)、普通住宅(144㎡以下)：

　　買方：繳納契稅3%，如所購房屋為買方家庭唯一住房，90㎡(不含)以下按1%收，90-144平米按1.5%收取契稅。

　　賣方：繳納營業(yè)稅5.6%

　　繳納個人所得稅2%，其中公房、拆遷房、經濟適用房、安居房、集資建房、解困工程按1%繳納。

　　賣方如房產證或契稅稅票滿5年，非家庭唯一住房，免征營業(yè)稅;房產證或契稅稅票滿5年，且為家庭唯一住房，免征營業(yè)稅、免征個人所得稅。

　　(2)、非普通住宅(144㎡以上)：

　　買方：繳納契稅3%

　　賣方：繳納營業(yè)稅5.6%

　　繳納個人所得稅2%

　　賣方如房產證或契稅稅票滿5年，非家庭唯一住房，征收營業(yè)稅差額5.6%(差額為本次交易額-上一次交易額);房產證或契稅稅票滿5年，且為家庭唯一住房，征收營業(yè)稅差額5.6%(營業(yè)稅差額為本次交易額-上一次交易額)、免征個人所得稅。

　　二手非住宅稅費

　　非住宅包括網點、辦公、商業(yè)、倉儲、工業(yè)、公寓式酒店等。

　　一、買賣：需要提供上一手購房*****、契稅票、各項費用明細表

　　買方：契稅全額3%

　　印花稅全額0.05%

　　賣方：繳納營業(yè)稅及附征，計稅方式為如能提供上手購買*****可按差額5.6%繳納，如無法提供*****，按全額5.6繳納。

　　個人所得稅為差額的20%

　　土地增值稅為差額的30%-60%

　　印花稅為全額的0.05%

　　二、直系贈與：需要提供公證及上一手購房*****、契稅票、各項費用明細表，非直系贈與視同買賣。

　　贈與方：繳納印花稅全額的0.05%

　　受贈房：繳納契稅全額3%、印花稅全額0.05%

　　三、繼承：需提供公證及上一手購房*****、契稅票、各項費用明細表

　　繼承人：繳納印花稅全額0.05%

　　四、變更、補證、換證

　　貼花5元

　　五、貸款抵押

　　印花稅：貸款金額*萬分之0.5

　　以上項目均需要房屋產權所有或者使用人繳納房產稅，核查近三年房產稅，如已繳納需提供稅票、*****，如無繳納補三年房產稅。

　　房產稅計算方式如下：

　　1、自用：

　　房產稅：房產原值*70%*1.2%/12個月*月數(shù)(提供*****或者稅票)

　　城鎮(zhèn)土地使用稅：該棟樓總占地面積/房屋建筑面積*交易面積*地級稅額

　　2、出租：攜帶出租人身份證復印件、租賃合同原件復印件、房產證復印件繳納

　　房產稅：月租金5000元以下為租金的12%

　　月租金5000元-3000元(含)為租金的13.1%

　　月租金30000元以上(不含)為租金的18.7%

3 青島二手房交易稅費計算器

　　1、證過5年+面積小于140平的房產

　　1.5-2%契稅+0.1%印花稅+80元登記服務費+6元/平方米轉讓費+20元配圖資料費+工商合同鑒證費

　　2、證過5年+面積大于140平的房產

　　3-4%契稅+0.1%印花稅+5.5%營業(yè)稅(差額)+80元登記服務費+6元/平方米轉讓費+20元配圖資料費+工商合同鑒證費

　　3、證未過5年+面積小于140平的房產

　　2%契稅+0.1%印花稅+5.5%營業(yè)稅+80元登記服務費+6元/平方米轉讓費+20元配圖資料費+工商合同鑒證費

　　4、證未過5年+面積大于140平的房產

　　4%契稅+0.1%印花稅+5.5%營業(yè)稅+80元登記服務費+6元/平方米轉讓費+20元配圖資料費+工商合同鑒證費

　　5、房改房二手房過戶費

　　2%契稅+0.1%印花稅+1%土地收益金+80元登記服務費+3元/平方米轉讓費+20元配圖資料費+工商合同鑒證費。

4 青島二手房交易流程

　　一、確認產權的可靠度

　　1.注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;

　　2.產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

　　3.一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。

　　二、考察原單位是否允許轉賣

　　1.確認標準價購買的公房出讓時是否已經按***補足費用或者與原單位按比例分成;

　　2.大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;

　　3.一般來說，軍產、院(醫(yī)院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　三、查看是否有私搭私建部分

　　1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;

　　2.是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

　　3.陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

　　四、確認房屋的準確面積

　　1.包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積;

　　2.產權證上一般標明的是建筑面積;

　　3.最保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

　　五、觀察房屋的內部結構

　　1.戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;

　　2.管線是否太多或者走線不合理;

　　3.天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

　　六、考核房屋的市政配套

　　1.打開水龍頭觀察水的質量、水壓;

　　2.打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目;

　　3.確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調的現(xiàn)象;

　　4.觀察戶內、外電線是否有老化的現(xiàn)象;

　　5.電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

　　6.煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣;

　　7.小區(qū)有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器;

　　8.冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

　　七、了解裝修的狀況

　　1.原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

　　2.了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

　　八、查驗物業(yè)管理的水平

　　1.水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;

　　2.觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

　　3.小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心;

　　4.小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務。

　　九、了解以后居住的費用

　　1.水、電、煤、暖的價格;

　　2.物業(yè)管理費的收取標準;

　　3.車位的費用。

　　十、追溯舊房的歷史

　　1.哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;

　　2.哪些人住過，什么背景，是何種用途;

　　3.是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過***案;

　　4.是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

　　十一、了解鄰居的組合

　　1.好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次;

　　2.拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;

　　3.與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

　　十二、算計一下房價

　　1.自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值;

　　2.委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;

　　3.銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

　　十三、二手房按揭的條件

　　二手房交易過戶之前20大注意事項

　　1.年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可;

　　2.能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;

　　3.愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;

　　4.所購房屋產權所屬真實可靠;

　　5.支付有關手續(xù)費。

　　十四、請律師

　　1.二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

　　2.建議請一位盡可能熟悉業(yè)務的律師做全面顧問。

　　十五、找代理行

　　1.代理公司的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證;

　　2.在把你的業(yè)務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失?代理行的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

　　十六、考察代理公司是否可靠

　　1.有效的當?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質證書;

　　2.資質證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。

　　十七、及時了解政策、程序、費用上的變化

　　1.要注意報紙的新消息;

　　2.向律師及中介代理公司咨詢;

　　3.最可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解最新的信息。

　　十八、產權是否完整

　　1.確認產權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的***;

　　2.只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主手上。

　　十九、小心房款和產權的交接

　　1.不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;

　　2.可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。

　　二十、保證產權順利過戶

　　1.必須要經當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產權才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;

　　2.從買房的角度來說，一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。