住宅小區(qū)容積率其實就是建筑總面積與建筑用地面積的比率，容積率越大代表土地利用程度越高，對地價的影響也最直接，因為容積率越大，地價就越高。土地單價=樓面地價×容積率。規(guī)定一定容積率可以提高地價作用，這樣做可以對土地使用程度實施控制，實際上是降低土地供給。

簡單來說容積率就是“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。而宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面的一塊有確定邊界，有確定權屬土地，而面積不包括公用道路、公共綠地及大型市政公共設施用地等。

容積率（R）、建筑密度（C）與層數（H）之間有一定關系。建筑密度在“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑層數與容積率成正比例關系。

住宅小區(qū)容積率的合理值

容積率可以準確衡量地價水平，購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用舒適度。所以為了做到經濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調，城市規(guī)劃的容積率存在客觀上的最合理值。

小區(qū)一般做到1.2－1.8.而高層一般都是2－5不等。別墅容積率一般是0.4－0.8，容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。容積率計算公式和基建面積、樓面面積有關，容積率越高表示土地的利用率也就越高、但是對周邊的城市基礎設施的壓力也越大，因此不可能無限制的提高容積率，所以大部分地區(qū)對于城市的建筑容積率均有管制。