商品房銷售管理辦法

1、針對商品房銷售管理的主要辦法及注意內(nèi)容：首先是查證，最主要的應(yīng)該看商品房預(yù)售許可證。一定要看原件，要看清楚您所預(yù)購的房屋坐落位置、樓號(hào)、單元號(hào)、房號(hào)是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。如購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款以及維修費(fèi)、物管費(fèi)等。

2、在管理上還要確定與其差異的處理：應(yīng)當(dāng)明確合同中認(rèn)定的面積是出賣人暫測面積，還是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積。根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，房屋的面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積為準(zhǔn)，只有這一面積數(shù)值具有法律效力。另外，由于房屋的墻皮厚薄、測量誤差、設(shè)計(jì)更改等原因，暫測面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的現(xiàn)象客觀存在且相當(dāng)普遍。因此，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要在合同中詳盡地約定面積差異處理的方法。

3、在購買上付款方式的選擇：在合同中應(yīng)予明確付款方式和交付時(shí)間，同時(shí)明確違約責(zé)任。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如出賣人聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等可以拒付。計(jì)價(jià)方式與價(jià)款：應(yīng)當(dāng)明確合同中選擇的是哪種計(jì)價(jià)面積，是建筑面積、套內(nèi)建筑面積，還是按套計(jì)價(jià)等。

4、針對商品房銷售管轄問題：商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的糾紛的管轄法院問題，按照我國《民事訴訟法》第三十三條第一款之規(guī)定：“因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄”。不動(dòng)產(chǎn)糾紛非常復(fù)雜，如果將所有涉及不動(dòng)產(chǎn)的糾紛都?xì)w于專屬管轄的范圍，不僅可能造成現(xiàn)實(shí)中審理案件的不便，且有悖專屬管轄設(shè)立的初衷，國外的通行做法也并未將所有涉及不動(dòng)產(chǎn)的糾紛都適用專屬管轄而由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄，而是僅將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛歸于專屬管轄的范圍。