成交價(jià)不一定是落地價(jià)，成交價(jià)是經(jīng)由買賣雙方充分參與，在一定的撮合原則下，由市場(chǎng)供需決定的公平、合理的價(jià)格。比如，一套房子賣房人報(bào)價(jià)102萬，買房人通過各種方式砍掉2萬，最后以100萬的總價(jià)成交了。

買二手房向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)，銀行出于安全考慮，會(huì)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估。銀行會(huì)結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特征因素等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。二手房的貸款額度，與評(píng)估價(jià)的高低有關(guān)。如果二手房首付比例為30%，則可貸款額度為評(píng)估價(jià)的70%。評(píng)估價(jià)越高，能夠從銀行貸款到的錢就越多。貸款額度與首付款的總和即為二手房的成交價(jià)，二手房的成交價(jià)格減去可貸款額，即為二手房的凈首付款。也就是或，可貸款額越大，二手房?jī)羰赘犊罹驮缴佟?/p>

哪些因素影響二手房首付

1、房屋剩余年限

如果購(gòu)房者要貸款購(gòu)買二手房的話，那么就需要注意該房屋剩余年限，因?yàn)槎址吭谵k理貸款的時(shí)候，貸款銀行會(huì)根據(jù)該房屋的年限來衡量貸款額度的多少。如果房屋年代比較新，貸款額度就比較多，要是年代久遠(yuǎn)的，評(píng)估會(huì)很低的，貸款也不會(huì)多，而貸款額度的變化也會(huì)影響首付比例。

2、當(dāng)?shù)氐恼?/p>

不同的政策對(duì)于首付比例也是有一定影響的，購(gòu)房者買房的時(shí)候應(yīng)該注意了解清楚當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，不管是申請(qǐng)商業(yè)貸款買二手房還是申請(qǐng)公積金貸款買二手房，不同的地方，不同的地區(qū)政策不同，所需要準(zhǔn)備的首付款金額也不盡相同，存在差異。因此在購(gòu)買二手房之前一定要查詢好當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)的買房政策，了解對(duì)于首付比例有沒有什么規(guī)定。

3、賣家要求

購(gòu)房者在購(gòu)買二手房的時(shí)候所面對(duì)的賣家是個(gè)人業(yè)主，所以在二手房進(jìn)行交易的時(shí)候，可能賣家會(huì)對(duì)購(gòu)房者有不同的要求，如果賣家要求提高首付款，那就需要協(xié)商決定，同時(shí)你所要貸款的金額也隨之變化。

4、二手房的評(píng)估價(jià)

二手房的交易比新房交易要復(fù)雜很多，二手房比新房多了一個(gè)評(píng)估價(jià)，而二手房的首付比例還會(huì)受到評(píng)估價(jià)的影響，我們通常說的二手房可貸款七成，并不是說一百萬的房子，我們就能貸到七十萬，而是指上述銀行的“評(píng)估值”的七成。也就是說：一百萬的房子銀行的評(píng)估價(jià)為八十萬，那么貸款人最多可以申請(qǐng)五十六萬的貸款，換句話說就是需要準(zhǔn)備四十四萬的首付。

5、購(gòu)房者擁有的房產(chǎn)數(shù)量

貸款購(gòu)買二手房的時(shí)候，銀行會(huì)看購(gòu)房者所購(gòu)房買的是第幾套房，特別要注意是貸款購(gòu)買的第幾套房，房屋按揭貸款有首套房和二套房之分，兩種房的首付比例是不一樣的。如果購(gòu)房者購(gòu)買的二手房是首套房，那么貸款的首付比例要求繳納至少百分之三十的首付款，而假如是第二套房子，那么所要求繳納的首付款會(huì)更多。